Под наем или ипотека

Под наем или ипотека? Един въпрос, на който много от нас трябва да си отговорят. Това е така, защото къде да живеем е необходим избор в нашия живот. Може да се каже, че това е най-важният избор, който можем да направим – по какъв начин да осигурим нашето жилище, дали да живеем под наем или да изтеглим ипотечен кредит за нашето жилище. Или просто да вложим нашите спестявания в собствен дом. Това може да се окаже най-големият разход в нашия живот, затова трябва да действаме разумно. 

В тази статия ще се опитаме да ви дадем различна перспектива над въпроса под наем или ипотека. Ще ви обясним защо да живееш по наем не е нито грешно, нито неизгодно и в повечето случаи се оказва и доста по-добро решение от покупката на жилище с ипотечен кредит.

ЗАЩО ДА ЖИВЕЯ ПОД НАЕМ КАТО МОГА ДА ГО КУПЯ С ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ?

През 2021 г. в собствено жилище живеят 90,8% от домакинствата, а 5,5% ползват жилище, без да плащат наем. В жилища под наем живеят 3,7% от наблюдаваните домакинства – 2,5% на свободен и 1,2% на общински наем. Второ жилище притежават 8,0% от домакинствата. Това показват данните на Националния статистически институт (НСИ). Българите живеят предимно в собствени жилища за разлика от останалото население на Европейския съюз, като често разпространено вярване е, че:

Парите за наем са хвърлени пари на вятъра. 

Много хора казват, че наемът, който плащаш, трупа богатството на твоя хазяин. Защо да даваш парите си на чужди хора? С ипотека ще плащаш същото или малко повече, но всички вноски отиват за твоя собствен дом. Накрая ще имаш жилище, а иначе оставаш без нищо. Този аргумент е толкова често срещан и залегнал в нашата психология, че е почти невъзможно да убедиш човек, че наемът може да е по-изгоден от ипотеката, когато става въпрос за собствено жилище. Трудно е, ако не си помислил сериозно по въпроса, да дадеш алтернативна гледна точка. 

НАЕМОДАТЕЛЯТ ТИ ЗАБОГАТЯВА

Един от най-добре звучащите аргументи, който се среща е, че когато плащаш наем, изплащаш ипотеката на собственика, или го правиш богат. Това може и да е вярно в някой случай, но обикновено не е така. Повечето наемодатели въобще не вземат предвид разходите за поддръжка, амортизацията на жилището, инфлацията и други. Ако изкарат всички разходи и пропуснати ползи може би биха преосмилили решението си. Другото, което се пропуска е, че всички рискове, свързани със собствеността са за сметка на собственика – амортизация, повреди, бедствия, обезценявяне на имота.

От друга страна какъв аргумент е това, че хазяинът забогатява? Какво значение има чия инвестиция финансираш, ако за теб е изгодно? Често мислим от гледната точка: ако някой печели, другият е прецакан. Това е абсурдно и не е задължително да има губещ при определена сделка. Обикновено целта на договорите е и двете страни да получат това, което искат при изгодни условия. Затова при вземане на решение под наем или ипотека, трябва да вземем предвид много други обективни показатели.

ДА КУПИШ ЖИЛИЩЕ Е ОГРОМНО РЕШЕНИЕ, ОСОБЕНО С ИПОТЕКА

Може да се каже, че тегленето на кредит с ипотека за покупка на жилище е сериозно колкото и сключването на брак. Съюзът, в който се обвързвате с банката е по-дългосрочен от повечето бракове в България и е доста вероятно да ви коства не по-малко ангажираност и нерви. Средната продължителност на брака у нас е 15,5 години. А масово новите ипотечни кредити се теглят за минимум 20 години. Не може да си купим имот с ипотека, само защото всички правят така и звучи добре.

ЖИВОТЪТ ПОД НАЕМ ДАВА ГЪВКАВОСТ

Жилищните нужди се променят и когато сте под наем няма нужда да чакате дълго или да правите големи разходи, за да се преместите. Има много причини, които могат да ви накарат да искате да напуснете настоящия си дом:

  • съседите са шумни;
  • кварталът/градът се променя негативно;
  • сменили сте работата си и вече не ви е удобно да живеете там;
  • детето се мести да учи в далечно училище;
  • ражда ви се дете и имате нужда от повече място;
  • искате имот с по-голяма кухня;
  • доходът ви е намалял и търсите нещо по-изгодно.
  • искате да се преместите в друг град, който се развива по-добре.

С промяната на живота се променят и вашите нужди и започвате да търсите нещо по-голямо, по-хубаво или по-евтино.  Каквато и да е причината да се преместите, понякога нямате търпение да направите това.  

Наемането ви позволява да се местите бързо и без особени съпътстващи разходи. Човекът не е дърво и няма нужда да бъде на едно място през целия си живот. Решавате и наемате – няма големи такси или комисионни, дължими за преместване в жилище под наем.  Ако опитате същото нещо като собственик на жилище, разходи за покупка и продажба биха могли да бъдат над 7 процента от цената на жилището. Това означава, че продавайки и купувайки имоти, струващи 150 000 лева, разходите ви лесно могат да достигнат 10 500 лева. Това включва местни данъци, нотариални такси, брокерски комисионни, такси за вписване и други. Като наемател ще платите комисионна на брокера в размер на половин наем и ще наемете фирма или ще помолите приятели да пренесат вещите ви – разходите ще се ограничат в рамките на 1000 лева.

Повечето хора мислят, че гъвкавостта при смяна на жилище е основното и единствено предимство на живеенето под наем. Но това е само началото. Животът под наем дава още доста предимства спрямо ипотеката.

НАЕМЪТ Е ФИКСИРАН РАЗХОД

Наемателите плащат предварително определен  наем за определен период от време.  Като наемател вие знаете точно колко плащате. Попитайте обаче собственик на жилище знае ли колко му струва да живее в имота си и той вероятно дори не може да ви каже. Възможно е дори да не е замислил. Собственикът знае за плащането на ипотеката си. Той може да се сети за данъка върху имота.  Може да се сети и за застраховката, ако е направил такава. Но дали ще вземе предвид разходите за ремонт и поддръжка. Ще се сети ли и за направените разходи за придобиване на имота? 

Наемателите не трябва да се тревожат за неочаквани ремонти.  Собствениците на жилища се сблъскват със значителните и неочаквани сметки за ремонт, свързани с притежаването на дом. Има невероятен брой неща, които могат да се объркат в дома, и е невъзможно да се знае кога ще изскочат. 

НИЕ ПЛАЩАМЕ НАЕМ ДОРИ КОГАТО ИЗТЕГЛИМ ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ

Аргументът, който повечето хора използват, за да „докажат“, че притежаването с ипотека е по-добро от животът под наем, е, че да плащаш наем означава да хвърляш парите си на вятъра. Въпреки че този аргумент изглежда логичен и привлекателен, това е прекалено опростяване, което пренебрегва фактът, че всеки, който живее в имот, плаща някаква форма на наем. Просто разходите, които плаща не са чист наем в смисъла, който всички го използваме.

Наемът е това, което се плаща за настаняване – може да бъде апартамент, къща или всяка друга форма за обитаване.  Най-често срещаният наем, с който всеки е запознат, е наемът, който наемателят плаща на наемодателя.  Наемателят подписва договор за наем и се съгласява да плаща определена сума наем всеки месец, а когато наемът изтече, наемателят си тръгва без нищо останало. Този тип договор ясно се квалифицира като наем.

Но има други форми на наем на жилище, които ние често пренебрегваме и за които не се замисляме:

Парите, взети назаем с ипотечен кредит, имат определена цена, които кредитополучателят плаща под формата на лихва. Лихвата за използване на тези пари са форма на наем.  Купувачът на жилище с ипотека плаща наем за използването на парите на банката за определен период от време.  Купувачът на жилище използва парите, взети на заем чрез ипотека, за да купи жилище – което означава, че наемът, който плаща, за да получи парите, всъщност е наемът, който плащат, за да използва дома.

За кредит в размер на 150 000 лева и месечна вноска – 623,54 лева, срок 360 месеца, обща дължима сума – 227 065 лева, ГПР 3,03 %, годишен лихвен процент – 2,89 %.

Какво се получава?

Сумата, която ще бъде платена като лихва и разходи по кредита в този случай е в размер на 77 065 лева. Ако я разделим на срока на договора – 360 месеца – това е месечен наем в размер на 214 лева за 30 години. Дали собственикът се е замислил за това си плащане? Разбира се има аргументи, че с времето и инфлацията тези 214 лева ще загубят стойността си. Така е, но и банката може да вдига лихвата и да увеличава тази вноска. Ако приложим някакъв среден размер на инфлацията от 3% всяка година за тези 30 години – сумата пада на около 55 000 лева – и то в случай, че лихвата е фиксирана, което в България е много рядко. Но дори и тези 55 000 лева правят 152 лева вноска всеки месец, сума пресметната спрямо инфлацията за срок от 30 години.

Всяка ипотека има лихвен процент, който определя размера на наема/лихвите, които кредитополучателят плаща на банката всеки месец, като има и плащане на главницата.  Лихвеното плащане е част от наема, който собственикът на жилище плаща, но не е целият наем. За да разберем какви са другите наеми, нека да разгледаме всички други плащания, които наемателите и собствениците трябва да плащат, за да живеят в собствен дом. За собствениците наемните плащания започват с лихвената част от ипотечното плащане.

ДАНЪК ВЪРХУ ПРИТЕЖАВАНЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Можем да добавим към наема на собственика и данъка, който той плаща за притежаването на имота. Във Варна например данъкът на жилище средно е около 200 лева. В чл. 14. от НАРЕДБА на ОбС Варна за определяне размера на местните данъци на територията на Община Варна размерът на данъка върху недвижимите имоти е определен на 2 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот, тоест 2 промила. Тоест ако имотът има данъчна оценка 100 000 лева данъкът за година е в размер на 200 лева. В България данъците за притежаване на жилище са доста ниски, но все пак това е разход, който следва да правим всяка година, докато притежаваме имота.

РАЗХОДИ ЗА ПОДРЪЖКА

Друг наем, който собствениците на жилища плащат, за който повечето хора не се сещат, е разходът за поддръжка.  Това е трудно число за определяне, защото не е фиксирано и не се плаща всеки месец.  Всъщност много от разходите за поддръжка на дом се случват само веднъж на десетилетие. Всеки, който притежава имот, ще ви каже, че разходите за поддръжка се налагат по-често, отколкото са очаквали. Лесно е да се подценят разходите за поддръжка на дом, особено защото са големи и редки.  Много от тях могат да бъдат отложени за дълго време без много проблеми.  Но ако се отлагат твърде дълго, те могат да доведат до много по-големи щети. Когато си задаваме въпросът под наем или ипотека, следва да вземем предвид възможните разходи за поддръжка, за да преценим дали притежаването е изгодно.

КАК СЕ ИЗЧИСЛЯВАТ РАЗХОДИТЕ ЗА ПОДРЪЖКА

Най-често срещаният метод за изчисляване на разходите за поддръжка на дома е да приемете, че ще харчите между 1% и 4% от стойността на дома си всяка година . Например, ако имотът ви струва 150 000 лева, трябва да планирате да харчите от 1500 до 6000 лева всяка година. Разбира се, това е много широк диапазон. Много фактори ще повлияят на разходите за поддръжка на вашия дом и можете да оцените тези фактори, за да разберете дали трябва да определите разходите по-близо до минималния размер (1% от стойността на вашия дом) или до високия размер (4% от стойността на вашия дом). Тези проценти зависят от това колко е ново жилището, къде се намира, колко е голямо като размер, как е поддържано преди това и други. Тази поддръжка, разделена на 12 месеца означава месечна поддръжка за имот 150 000 лева между 125 и 500 лева.

ЗАСТРАХОВКА НА ЖИЛИЩЕТО

Застраховката е друг безлихвен разход за наем. Собствениците на жилища рядко забравят колко струва застраховката. Изчислено за 60 кв. м. апартамент на среден етаж в осем етажна сграда на стойност 150 000 лева, сумата е 193.39 лева годишно.

И така, общо наемът, който собственик на ипотекиран дом плаща, включва: 1) лихва върху ипотеката;  2) поддръжка;  3) данъци върху имуществото; 4) застраховка. Възможно е да има и други съпътстващи разходи, но тези са задължителни за пресмятане преди да отговорим на въпроса под наем или ипотека.

ИПОТЕКАТА ПРЕДСТАВЛЯВА ПРИНУДИТЕЛНО СПЕСТЯВАНЕ, А НАЕМЪТ Е ДОБРОВОЛНО

Много често се приема, че ипотеката е нещо хубаво, тъй като принуждава собственика да спестява. Принудително спестяване е терминът, използван за описване на задължителни плащания, които създават спестявания за лицето, което ги прави.

Доста разпространено е мисленето, че ако живеете под наем през целия си живот, ще плащате наем цял живот и ще останете без нищо. Ако сравним двама души, като единия е под наем, а другият живее в жилище чрез ипотека и двамата харчат останалото, което изкарат, този който е купил имота спестява парите си в този имот. Дали инвестицията му е добра и дали има възвращаемост или губи от нея зависи от множество фактори.

Но тайната на наемането е в това какво се прави със сумата, която остава като разлика спрямо ипотечната вноска заедно с разходи за поддръжка, данък, застраховка, която прави собственика.  Ако наемателят е достатъчно дисциплиниран да спестява и инвестира този остатък, той ще бъде доста богато възнаграден за усърдието си. В крайна сметка излиза, че ипотеката е за недисциплинираните. Ако човек иска да спестява, той ще го прави доброволно, а не принудително.

НАЕМЪТ НЕ Е НЕЩО СИГУРНО

Ами ако хазяинът ти утре реши, че иска да прекрати договора? Ако това е през зимата, можеш да останеш на улицата с множество проблеми!

Този аргумент е валиден, ако не си четете договора за наем. Ако сме запознати и сме уговорили срок и възможности за предсрочно прекратяване, докато си плащаме, няма от какво да се притесняваме. Законите могат да бъдат използвани в полза на наемателите и само непознаването им ни поставя в ситуация, в която да се притесняваме за бъдещето.

ДАЛИ ПРИТЕЖАВАНЕТО НА ДОМ НИ ПРАВИ ПО-ЩАСТЛИВИ ОТ НАЕМАНЕТО

Хората изпитват много радост от закупуването на жилище. Но както с повечето нови придобивки, тази радост нямалява с течение на времето. Изследванията показват, че що се отнася до щастието, притежаването на дом не е по-добро от наемането. Проучване от 2011 г. върху около 600 жени в Охайо установява, че собствениците на жилища не са по-щастливи от наемателите. Всъщност собствениците на жилища „извличат значително повече болка от къщата и дома си“, пишат авторите на изследването. Причината? Собствениците на дома са имали по-малко време за развлекателни дейности. Друго проучване върху над 3000 възрастни германци за период от 16 години установява, че хората изпитват значително повишаване на удовлетвореността през първите пет години от притежаването на нов дом. Но след това те не се чувстват по-щастливи от живота си като цяло.

Често ние се адаптираме лесно към добрите страни на собствеността , но не и към лошите. Когато започнем да притежаваме дом, ние се адаптираме към преживяването да притежаваме дом и с времето радостта или щастието от това намаляват. От друга страна, ние сме склонни да се адаптираме по-трудно към финансовото напрежение, което може да възникне от неочакваните разходи или притесненията, че няма да успеем да си обслужим ипотеката. Повече за това какво е щастието и как да го постигнем, може да научите тук.

ПОД НАЕМ ИЛИ ИПОТЕКА – КАКЪВ Е ОТГОВОРЪТ?

Всеки трябва да отговори на този въпрос сам за себе си. Най-важното е да не приемаме мнението на хората безкритично. Ако това е нашият живот и това наше решение е едно най-важните как може да оставим преценка на някой друг. Помислете, образовайте се, смятайте и тогава ще можете да си отговорите на въпроса под наем или ипотека.

Оставете коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван.